各镇党委、人民政府，各街道党工委、办事处，市级机关各部门、各直属单位：
　　《慈溪市推进农民居住区建设试点意见》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。





　　　　　　　　　　　　　　　中共慈溪市委办公室
　　　　　　　　　　　　　　　慈溪市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年11月19日






　　　　　　　　慈溪市推进农民居住区建设试点意见

　　为进一步推进新型城市化，促进城乡统筹发展，改善农村人居环境，加快社会主义新农村建设，根据市委《关于加快推进新型城市化的决定》（慈党〔2007〕19号）精神，为实施效益型农民集中居住区建设试点探路，积累经验，先行启动推进农民居住区建设工作，特提出以下试点意见：
　　一、推进农民居住区建设的指导思想、阶段目标和基本原则
　　（一）指导思想。以科学发展观为指导，以统筹城乡发展、改善农村人居环境为目标，按照科学规划、合理布局、有利生产、方便生活、适度集聚、稳妥推进的总体要求，坚持“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”的建设方针，改革审批办法，突破行政界限，创新建设方式，引导镇村共建、村村联建、村民集建，优化资源配置，全面提升和深化新环境百村改造工程，积极创建美好新家园、和谐新社区，为全面推进效益型农民集中居住区建设奠定基础。
　　（二）阶段目标。通过试点启动、典型创树、以点扩面，力争到2011年末，基本建成20个交通便捷、设施配套、环境优美、居住舒适、功能齐全，既富有现代气息又具有慈溪特色的农民居住区。
　　（三）基本原则
　　——坚持农民自愿、群众得益原则。坚持民本优先，尊重群众意愿，积极鼓励、引导农民自愿参与。民主协商，不搞强迫命令；自主选择，不搞包办代替；形式多样，不搞“一刀切”，以优越的软硬环境来吸引农民进入农民居住区，确保农民受惠得益。
　　——坚持科学规划、合理布局原则。充分体现规划的前瞻性、科学性、和谐性，正确处理整体与局部、远期与近期的关系，严防出现两次拆迁、重复建设。
　　——坚持建新拆旧、集约利用原则。坚持建新拆旧和“一户一宅”原则，采取空间置换、存量盘活、增量集约利用等办法，切实提高土地利用率。
　　——坚持有序规范、稳妥稳定原则。坚持公开公平公正原则，依法运作；积极发挥农民的自我监督作用，在资格审核、项目招标、质量管理、资金管理、房屋分配等各个环节，提高透明度，实现规范有序、阳光操作。
　　二、推进农民居住区建设试点的要求
　　（一）制定试点方案。各镇（街道）要按照四大片区规划，制定农民居住区试点方案。试点方案主要内容包括试点单位、规划设计、建设管理、用地管理、扶持政策、资金筹措、主要措施等，各镇（街道）农民居住区试点方案报市推进农民集中居住区建设工作领导小组办公室（以下简称“市领导小组办公室”）批准后实施。在试点阶段各镇（街道）应从严控制试点数量，原则上每个镇（街道）试点1个，有条件的试点2个，确保试点工作稳妥有序推进。
　　（二）明确试点条件
　　1、大部分村民已从事二、三产业，村民有改善居住条件意愿；经济相对发达，集体经济实力雄厚，能够自筹农民居住区建设的启动资金；村级班子团结，群众信任度高，办事能力强。
　　2、村民居住比较分散，宅基地占地面积偏大，具有宅基地整理和集约利用的潜力。
　　3、有符合土地利用总体规划、村镇规划要求的农民居住区建设的选址。
　　（三）把握试点标准
　　1、农民居住区建设实行一次规划、分期实施，启动建设规模原则上要达到组团规模300户或1000人以上（可包含已建成的区块）。
　　2、农民居住区规划建设标准适当低于城市居住区标准，建设项目容积率在1.0以上，建筑密度为25-35%，绿地率为20-25%。规划建设标准及技术规范由市规划局制定。
　　三、创新居住区建房方式，实施区域分类指导
　　根据规划要求严格控制单家独院建房，积极探索，大胆创新，全面推行“联户”、“多层”为主体的农村建房方式。
　　（一）中心城区90平方公里规划范围内按照中心城区旧城（城中村）改造实施意见执行。
　　（二）各城镇规划建成区内的农村全面实行多层公寓和多户联排的建设方式，停止审批单家独院，打破村界集中建设多层公寓，有条件的地方鼓励建设高层公寓。
　　（三）其他区域内的农民建房在规划保留区内推行多户联排和梳理改造的方式，有条件的推行多层公寓建设；确实不能联排建设的，经村、镇审核和国土资源部门审批，可以进行梳理式改造或原拆原建；按规划需拆除的村庄停止一切建房审批。具体可分三种模式改造：近远期需要逐步搬迁的、户数少于50户的自然村，冻结原拆原建，实行萎缩式迁移；规划保留的村庄，着重做好“排齐”和“粘拢”，实行梳理式改造；需要整体拆迁的，推行全拆全建，实行拆迁式改造。
　　四、推进农民居住区建设的审批管理
　　（一）规划管理
　　1、按照“一中心—四片区—农民集中居住区”空间规划结构，编制市域农民居住区布点规划。各镇（街道）要相应编制农民居住区建设规划，明确居住点数量、规划选址、建设规模，确定建设的长期目标和推进时序，做到梳理改造和集中建设相结合，引导农民逐步向农民居住区转移。
　　2、村庄建设与改造必须严格按照农民居住区布点规划控制管理，凡村庄建设规划与农民居住区布点规划不相符的，一律按农民居住区布点规划执行。同时，必须严格控制村庄的空间结构形态和人均建设用地指标。
　　（二）用地管理
　　1、新建的农民居住区用地，须办理农用地转用、征用、征收手续，土地性质为集体使用土地和国有行政划拨土地两种。跨村跨镇的建设项目以国有行政划拨方式供地。
　　2、农村村民建房标准实行宅基地面积和建筑面积双重控制管理。占用宅基地建房的，必须实行一户一宅原则，即农村村民一户只能拥有一处不超标准的宅基地；申购多（高）层公寓的，允许一户多套，其建筑面积必须控制在农户可享受的规定限额之内。属于拆旧建新的，必须先拆后建；属于拆旧购新的，必须先拆后购。农民建房用地管理办法由市国土资源局制定。
　　（三）项目审批
　　1、农民居住区建设项目统一由市发展改革局立项。
　　2、需要征（使）用土地的，由建设单位持立项批复、规划选址意见书等相关资料向市国土资源局申请建设用地。统一规划分期建设的项目，建设单位可以根据立项批复，分期办理建设用地规划许可证和建设用地审批手续。
　　3、对农民居住区建设的规划设计、初步设计会审、建设事项办理等审批事宜，统一纳入市联批中心“绿色通道”，由市联批中心组织相关受理部门联合会审，做到特事特办，最大限度地缩短办理时间，提高办事效率。
　　（四）竣工验收。统建分购式建设的多层（高层）公寓项目，项目建成完工、工程质量验收合格后，由项目所在镇（街道）向市发展改革局提交竣工验收申请，由市发展改革局或委托所在镇（街道）集中组织项目竣工验收。
　　（五）房屋分配。由项目实施主体根据相关法律法规，结合本地实际，制定房屋安排分配办法（方案），具体包括申购资格、对象公告、房价公示、抽签（摇号）安置、协议签订（签订旧宅拆除承诺书或调剂协议、签订原宅基地回收协议等）。房屋分配办法（方案）由镇（街道）审核批准，报市领导小组办公室备案。
　　（六）物业管理。参照城市居住小区物业管理有关规定，由市建设局制定农民居住区物业管理办法。
　　五、推进农民居住区建设的试点政策
　　（一）对农民居住区建设优先安排用地指标，在非农民居住区的农民建房用地指标一般不作安排。
　　（二）建立农村宅基地退出回收机制。农村建房必须坚持一户一宅和建新拆旧原则，入住农民居住区的农户必须退出原宅基地和房屋，统一由村级集体组织收回或调剂。国土资源部门及时做好集体土地使用证的注销或转户登记工作。各镇（街道）要切实加强监管，可根据实际情况组建镇（街道）土地储备分中心，有条件的村也可与镇（街道）土地储备分中心挂钩，共同做好农村宅基地回收和土地存量的盘活工作。
　　（三）加大村庄宅基地整理工作。规划控制区和搬迁区域的村民住宅逐步实施拆除，有条件的逐步实施村庄整理，退宅还耕，做到土地占补平衡。相关政策按《关于进一步加强土地开发整理和建设用地复垦工作的若干意见》（慈政办发〔2007〕47号）执行。
　　（四）农民居住区建设项目在办理行政许可手续过程中，除上缴国家、省、宁波市部分外，本市级及以下的所有行政性规费和基础设施配套费等予以全免。其他技术性服务收费，按其收费标准下限减半收取。
　　（五）按照“先土管后房管”的原则，做好土地使用权证和房屋产权证的登记工作。多层（高层）公寓凭《慈溪市农居统建房购买申请审批表》及购房通知单办理土地使用权证和房屋产权证；多户联排住宅在办理农居自建房用地申请审批手续后，再办理土地使用权证和房屋产权证。
　　（六）上市交易必须经过审批。持有集体土地使用证的，必须依法在本村范围内流转和调剂；持有国有行政划拨土地使用证的，须由镇（街道）申报，由房屋所有权人补缴出让金及相关规费后可依法上市交易，属于多（高）层公寓房的，依照宁波市人民政府办公厅《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发〔2007〕107号）精神，实行先交后返。对将农民居住区房产流转或上市交易的农户，以后不再安排建房指标和申购公寓房。
　　（七）经批准实施的农民居住区建设项目，推行“以奖代补”政策，待竣工验收后，市财政按多（高）层公寓建筑面积每平方米100元补助到实施主体，镇（街道）给予适当配套，补助资金必须专项用于农民居住区建设项目的贷款贴息、规划设计编制、宅基地收回补偿、基础设施和公共服务设施等建设和管理，以降低房屋建设成本。对列入宁波市农村住房制度改革试点的建设项目，仍可享受宁波市政府相关政策，本市不再作配套补助。多户联排住宅不作任何补助。
　　（八）新环境百村改造工程试点村除享受农民居住区建设项目补助外，仍按《关于印发慈溪市新环境百村改造工程建设资金财政补助实施办法的通知》（慈政办发〔2004〕78号）执行；农村生活污水治理补助政策按《关于鼓励城乡污水治理设施投入的若干意见（试行）》（慈政发〔2006〕71号）执行。
　　（九）在农民居住区申购多（高）层公寓的农户，已履行建新拆旧义务，且有书面承诺不再申请建房的，经张榜公示，由村申报，所在镇（街道）审查，报市领导小组办公室审核后，由市、镇（街道）各按2000元/人分别奖励到村。多户联排住宅不作任何奖励。
　　（十）对经批准占用耕地新建单家独院的，所在村可以提交村民代表大会讨论通过后收取土地资源占用调剂费，一般不少于每户5万元，具体由各村根据实际情况确定。
　　（十一）对迁出原村庄、入住农民居住区后仍有原承包地的农户给予交通费补贴。承包地距农民居住区在3公里（含）以上的每年每亩补贴150元，2（含）-3公里的每年每亩补贴100元，1（含）-2公里的每年每亩补贴50元，1公里以内不作补贴；土地已作流转的按上述标准补贴，土地未作流转的减半补贴。交通费补贴由市、镇（街道）两级各半承担。
　　（十二）各级金融部门给予优先贷款、优惠贷款和优质服务，购买以国有行政划拨方式供地的农民居住区住房的农户可申请按揭贷款。
　　（十三）切实保障农民的相关权利。入住多（高）层公寓的农户放弃农村宅基地后，推行“四不变”政策，即农民身份不变、原村待遇不变、土地承包权不变、股份分红权不变。
　　（十四）农民居住区建设按规划审查确定的商业用房配置，原则上归村（镇）所有，用于发展壮大村级集体经济。
　　六、加强领导，确保农民居住区建设平稳推进
　　（一）加强组织领导。市成立领导小组，下设办公室，主要承担全市农民居住区规划建设工作的组织协调、政策研究、方案审核、工作指导、情况综合和督查考核等职责。各镇（街道）也要建立相应组织机构和实干工作班子，着重抓好本区域内农民居住区建设的组织实施和协调。各镇（街道）主要负责人要亲自挂帅、负总责，全力以赴抓好这项工作。各有关部门要强化服务、精心指导、密切配合、通力合作，确保工作取得实效。
　　（二）加强工作指导。市领导小组办公室要切实抓好农民居住区建设的政策措施宣传教育和业务指导培训。各镇（街道）要抽调懂业务懂管理的人员充实到镇（街道）领导小组办公室，具体指导农民居住区建设工作。
　　（三）加强舆论引导。要加强宣传发动，强化舆论引导，组织新闻媒体开展专题宣传，通过规划和建筑设计方案巡展，提高广大群众对农民居住区建设的认同感和参与度，形成人人关心、个个支持和各方参与的良好氛围。
　　（四）加强考核督导。要把这项工作列入对各镇（街道）新农村建设工作考核的重要内容。市领导小组办公室应加强对建设项目的检查督导，建立考核评价细则及补助措施，各地、各部门要按本意见认真履行职责，积极做好督导、建设服务工作，确保农民居住区建设的顺利、平稳、有序推进。






主题词：农业　农村　建设　通知
　中共慈溪市委办公室　　　　　　　　　2007年11月20日印发